Månadsrapport september

September månad skrivs in i historieböckerna och jag kan konstatera att det hände inte så mycket denna månad. Månaden har varit relativt lugn och arbetet har flutit på bra. Jag kommer att resa till Östafrika under slutet av året då jag fått ett uppdrag att utföra där. Eftersom det är en hel del förberedelser som behöver göras så kommer oktober bestå av långa dagar. Det ska hur som helst bli väldigt spännande och jag ser fram emot att se vad jag kan lyckas åstadkomma.

Portföljen har sina mörka fläckar och Bahnhof (aktien) presterar inte så som jag hade hoppats för tillfället. Senaste året har den tappat 50 000 kr i värde och agerar just nu sänke i min strävan att nå mitt mål. Jag kan däremot inte se någon ny information som gör att jag ändrar uppfattning om företaget. Detta till trots så har portföljen ökat till cirka 1,39 miljoner efter månadens sparande och generella uppgångar.

Det gör att jag nu faktiskt har möjlighet att nå 1,5 miljoner innan julafton. Det har inte varit något mål i sig utan jag har hela tiden trott att jag kommer nå 1,5 miljoner under feb/mars nästa år. Jag gör vad jag kan genom att spara så mycket som möjligt varje månad men sen får jag förlita mig på de ekonomiska gudarna. Men visst skulle det vara trevligt att nå 1,5 till julskinkan.

Min lägenhet är från och med oktober återigen uthyrd och allt har gått smidigt. Är väldigt glad över det förarbetet jag lade ner under sommaren då det lade grunden till att allt gick som planerat. Förhoppningsvis kan den vara uthyrd ända tills jag flyttar hem. 

Jag ska också skriva nytt kontrakt med hyresgästen i min andra lägenhet men det ordnar jag under julledigheten.

Helt klart en positiv månad och sparandet fortsätter i hög takt. September är ingen rejäl utdelningsmånad men jag börjar få lite spridda skurar här och där ändå.

Sparande 

40 000 kr

Amortering 

3 180 kr

Köpt

282 st Cibus för 142,50 kr. Totalt 40 245 kr.

Sålt
Inget i september.

Utdelningar

LTC 135 kr.

Johnson & Johnson 468 kr.

Kraft Heinz 253 kr.

Nvidia 15 kr.

Cibus 628 kr.

Totalt 1 499 kr

Portföljen 1 september - 30 september

1 304 200 - 1 391 800

En ökning med 6,7 % inklusive sparandet.

En ökning med 3,6 % exklusive sparandet.

Belåna portföljen och amortera på bolånet

I förra inlägget diskuterade jag kort att jag har hög belåning och det är således svårt att få ner räntan. Blogggrannen Slimis framförde idén att belåna portföljen till förmånligare ränta och amortera på bolånet. Det här var ett mycket intressant koncept och jag har nu kollat upp förutsättningarna något djupare.

Först och främst hade jag ingen aning om att man fick dra av på ränteutgifter för belåning på en aktieportfölj. Om inte Sverige var sjukt innan så blev det verkligen det efter den uppenbarelsen.

Jag tänkte också att jag kan ta det ett steg längre. Om jag belånar portföljen och amorterar tillräckligt mycket så kan jag också komma ner till 60 % belåning och då kan jag flytta det resterande bolånet till Avanza med lägre ränta och på så sätt få ner kostnaden ytterligare.

Detta inlägg blir mest en massa räknande så låt mig varna känsliga läsare, om det finns några sådana i denna läsekrets. Med det sagt låt oss dra igång.

Jag vet inte exakt vilken värdering Avanza kommer använda sig av men om jag tar en snittvärdering från bankerna så behöver jag amortera mitt lån till 1,3 miljoner för att kunna flytta det till Avanza. Det skulle innebära att jag behöver amortera 500 000 kr. Med 1,7 % i ränta som jag har idag kostar den delen mig 5 950 kr (alla siffror är efter ränteavdrag). Den resterande delen kostar mig 15 470 kr. Det ger en total kostnad på 21 420 kr.

Jag kan belåna min portfölj med alla innehav som ingår i superlånet. Dessa kan sedan belånas med en procentsats som framgår av Avanza. Det vanliga varierar mellan 60-80 %. Jag har registrerat mig hos Avanza och nu har jag möjlighet att belåna portföljen på mina två konton.

Hur mycket jag kan belåna och vad kostnaden är på min ISK är följande:

48tk till 0 % = 0 kr

72tk till 1 % = 504 kr

120tk till 1,75 % = 1 470 kr

Totalt 240tk till en kostnad av 1 974 kr.

Samma uträkning på min KF är följande:

38tk till 0 % = 0 kr

57tk till 1 % = 399 kr

96tk till 1,75 % = 1 176 kr

Totalt 191tk till en kostnad av 1 575 kr.

Totalt låneutrymme 431 000 kr till en kostnad av 3 549 kr.

Jag saknar alltså ungefär 70 000 kr innan jag skulle kunna göra en rockad av lånen. Eftersom jag amorterar 38tk om året skulle jag vara där om cirka två år allt annat lika. Jag kommer även fortsätta investera och därmed kommer också låneutrymmet öka förutsatt att jag köper aktier som är med i superlånet.

När jag väl når denna rockadmöjlighet får man ta sig en funderare om man verkligen vill maxa belåningen i portföljen eller om man vill ha lite marginal innan man slår till.

Vad blir den totala summan som jag sparar om jag gör detta då?

Om två år uppgår lånet till 1,73 miljoner vilket kostar mig 20 587 kr om året. Efter rockad så får jag ett bolån på 1,3 miljoner och ett värdepapperslån på 430tk vilket blir… trumvirvel…. 11 830 + 3 549 = 15 379 kr.

En besparing på 5 208 kr eller 434 kr i månaden. Helt klart något att överväga. Det är ju inte helt riskfritt eftersom summan du kan få låna i din depå kan minska och då får du betala rejält med högre ränta. Marginal är därför att föredra. 

Sedan vet jag inte om Avanza har något emot att man flyttar sitt bolån dit om man även har ett värdepapperslån men det borde inte vara några problem kan jag tycka.

Bloggen fyller två år

Det har gått hela två år sen jag startade bloggen. Det har varit riktigt roligt att skriva men också att få kommentarer och kommentera andras bloggar som jag följt en längre tid. Det känns som att man är en del av en liten gemenskap på något sätt.

Jag startade bloggen för att skriva ner mina tankar och beslut. Mestadels för min egen skull men om någon finner något intressant eller inspirerande är det en bonus. Vissa som skriver bloggar tjänar pengar på det och det skulle vara ett trevligt komplement till sparandet men det var aldrig anledningen till varför jag startade bloggen. Dessutom behöver man vara rätt vass på att skriva.

För min egen del så tycker jag bloggen ger en extra dimension genom att hålla en röd tråd i sparandet och fokusera på målet. Jag tror dessutom att det kan bli roligt att gå tillbaka och läsa inlägg när jag nått mitt mål och se hur utvecklingen fortskred under årens lopp.

Vilka är mina mål?

Jag har i stort sett två mål med mitt sparande. Först vill jag nå ett samlat kapital på tre miljoner på Avanza så jag kan bli private banking kund.

Därefter vill jag komma ner på en belåningsgrad på 50 % på mitt boende så jag kan ansöka om deras förmånliga bolån. Det är alltså först när jag fått bolånet som jag kan fira. 

Hur går det?

Sparandet går fint och efter min förlängning på mitt utlandskontrakt kommer jag kunna fortsätta spara på bra under 2020 och halva 2021. Portföljen uppgår i dagsläget till 1,3 miljoner och min förhoppning är att komma över två miljoner innan jag flyttar hem. Det beror däremot helt på hur börsen går men det är en målbild. Om jag fortsätter spara under 2022 och sedan säljer min uthyrningslägenhet bör jag kunna nå tre miljoner om cirka tre år.

Belåningen på boendet går däremot mycket trögare. Jag amorterar visserligen 3 200 kr i månaden men det är som en piss i Nilen på mitt mastodontlån på 1.9 miljoner som jag tog 2017. Jag gick in med en belåningsgrad på 75 % när jag köpte lägenheten. Två år senare ligger lånet på 1,8 miljoner men värderingen på lägenheten har sjunkit med en halv miljon. I dagsläget har jag därför en belåningsgrad på 91 %. Jag har på grund av detta oerhört svårt att få ner räntan och jag har provat flera gånger hos i stort sett alla aktörer men eftersom belåningsgraden är så hög så vill dom inte ge någon bra rabatt.

Jag ångrar att jag köpte lägenheten men det är lätt att vara efterklok. Nu är jag fast med lägenheten och något jag lärt mig under de här åren är att värdet på lägenheten spelar stor roll när det kommer till att få bra erbjudanden från bankerna. Jag trodde man skulle gå mer på inköpspriset men så är alltså inte fallet.

Jag har landat i det faktum att jag inte kan göra så mycket åt det långsiktiga målet om 50 % belåningsgrad som läget är nu. Högsta prio är portföljen. Lägenheten är förvisso uthyrd och sen får jag se hur det ser ut om två år. Lite mer kommer ha amorterats men den stora osäkerhetsfaktorn är hur bostadsmarknaden fortsätter utveckla sig.

Om värderingen skulle stå still skulle jag behöva amortera ca 700 000 kr med start om tre år. Om jag kan spara 10 000 kr i månaden tar det cirka sex år. Det skulle innebära att jag kan nå mitt mål om cirka nio år. Det känns helt klart ganska avlägset.

Nåväl, belåningsgraden är vad den är och det gäller att inte ge upp. Varje månad som går tar mig lite närmare mitt mål. Jag får en liten högre passiv inkomst och räntan på bolånet går ner med några kronor.

Det är en bra bit kvar men jag kommer fortsätta blogga om mina investeringar under en lång tid framöver. Ett extra tack till alla som kommenterar och/eller skriver egna bloggar. Ni hjälper mig att inspireras och fortsätta på det inslagna spåret. 

Månadens köp Cibus

Månadens köp blev det nya företaget Cibus Nordic Real Estate som är noterat på First North sedan 2017. Jag försöker hålla mig ifrån allt för hög exponering mot fastighetssektorn eftersom jag redan har min uthyrningslägenhet. Nu kunde jag däremot inte hålla mig ifrån ett köp. 

Cibus är ett investmentbolag som köper och driver fastigheter som används av större livsmedelskedjor. Störst verksamhet har man i Finland och får således intäkter i Euro. Något som jag ser positivt på då den svenska valutan snart lämnar det alltmer positivt klingande epitetet Fiatvaluta och istället närmar sig en Ladavaluta.

Det är absolut inte utan risk och aktien har redan stigit 30 % i år. De har en vinst på 4,5 kr per aktie men delar ut det dubbla. Man får hoppas att vinsten växer så de kan bibehålla utdelningsnivån. Jag kan däremot inte undkomma att segmentet är intressant. Jag har tittat på företag som saltängen tidigare som driver en fastighet för ICA. Jag tyckte däremot det var för stor risk med bara en fastighet. Ett annat företag jag spanat på är Catena som bedriver fastigheter inriktade på logistik. Direktavkastningen ligger däremot på under 2 % och aktien har stigit med över 100 % de senaste tre åren så det tar emot att gå in där nu.

Cibus har i dagsläget en direktavkastning på 6,25 % och delar ut fyra gånger per år. Ett väldigt trevligt utdelningskomplement på den svenska marknaden där jag slipper att ligga ute med källskatt i tre år som jag gör i alla mina utländska innehav. 

Ett köp på 282 aktier blev det och det innebär att jag ökar min inkomst med 200 kr i månaden. 

Månadsrapport augusti

Det går fort att komma tillbaka in i vardagen. Jag har redan hunnit jobba 1,5 månad och augusti var första hela månaden efter semestern. Det var en hel del utgifter i juli och jag kan inte komma ifrån hur skönt det är att summera en månad med låga utgifter.

Under månaden har jag gjort klart med en ny hyresgäst och det var en stor lättnad att få det klart. Nu återstår vissa praktikaliteter och när allt är helt klart kommer det känns ännu bättre.

Portföljen har varit som en jojo efter diverse utspel om tullar m.m. och var i början av månaden ner rätt rejält men har stigit med närmare 50 000 kr bara sista veckan. Igår passerade portföljen precis 1,3 miljoner. En mindre milstolpe men alltid skönt och se att det går framåt.

Det är bara fyra månader kvar av 2019 och jag ska försöka spara så mycket som möjligt innan 2019 summeras. Det känns oerhört bra att vara på banan igen och jag ser fram emot hösten. Här är det dessutom sommar året om så behöver inte bekymra mig över kortare och kallare dagar.

Sparande 

30 000 kr

Amortering 

3 180 kr

Köpt

31 st Investor för 457kr. Totalt 14 2020 kr.

25 st Johnson & Johnson för 130 USD. Totalt 31 284 kr.

46 st LTC för 45,13 USD. Totalt 20 004 kr.

Sålt
275 st HiQ för 51,80 kr. Totalt 14 209 kr.

Utdelningar

LTC 62 kr.

Procter & Gamble 305 kr.

Totalt 367 kr

Portföljen 1 augusti - 31 augusti

1 263 300 - 1 304 200

En ökning med 3,2 % inklusive sparandet.

En ökning med 0,8 % exklusive sparandet.

Min portfölj genererar efter månadens köp ca 4 000 kr/mån.

Dubbelt lån när du köper bostadsrätt

De allra flesta av oss behöver ta ett bolån när vi köper en bostadsrätt. Man behöver ha en kontantinsats på 15 % och även om vissa tar privatlån för att klara av insatsen tror jag de flesta som köper bostadsrätt faktiskt har kontantinsatsen. Antingen att de själva sparat eller att föräldrarna sparat åt dem. Sen sitter du där med ett lån på 85 % som ska betalas av under de nästkommande 40 åren om du amorterar på bra. 

Det många inte vet (förutom min trogna läsarskara givetvis) är att bostadsrättsföreningen i sin tur också har lån. För att veta hur mycket lån föreningen har på just din lägenhet kan du ta föreningens totala lån delat på antal m2 i föreningen och sen multiplicera det med hur många m2 din lägenhet är. 

Man brukar för enkelhetens skull räkna med att föreningen ska ligga mellan 0 - 12 000 per m2 och tumregeln är:

0 - 5 000  = Bra

5 000 - 10 000 = Ok

10 000 - = Dåligt

Min bostadsrätt har cirka 8 000 kr per m2 vilket innebär cirka en halv miljon för min lägenhet på 65 m2. Vad är det med det då?

Desto mer jag tänker på det desto mer bisarrt tycker jag fenomenet är. Vi tar lån på flera miljoner och sen har föreningen också lån. Köper du ett hus har du ju inte ett ytterligare lån.

När jag köpte min bostadsrätt för några år sedan hade jag den här diskussionen med mina föräldrar. De trodde inte det var sant att en förening som är ny har lån. De trodde att föreningen köper bostadsrätterna av byggnadsbolaget och sedan säljer de rätterna för att gå jämt ut. De nästkommande tio åren bygger föreningen upp en kassa för framtida utgifter. De trodde att vissa äldre föreningar kunde ha tagit lån för stora renoveringar som kommit plötsligt men inte annars.

Nu kan man ju först och främst konstatera att det är lite märkligt att mina föräldrar missat det här men allt eftersom åren går tycker jag hela systemet blir alltmer sjukt. Jag belånar mig upp över öronen och inte ens det räcker.

Min förening har cirka 30 miljoner i lån. Snitträntan ligger i dagsläget på strax över en procent. När räntan börjar gå upp stiger min ränta men även avgiften till föreningen kommer behöver höjas. Här tror jag vi har en tickande bomb i Sverige.

Personligen blir jag mer och mer skeptiskt till att bo i en bostadsrätt. Åtminstone i en med lån. Det jag framförallt tycker är jobbigt är att jag har väldigt lite möjlighet att påverka föreningen. Jag hade gått med i styrelsen om jag bott hemma men just nu är inte det möjligt. Men även om man är med i styrelsen är jag tveksam till att andra har samma inställning till förenings pengar som jag.

Det är som att en del av "min" ekonomi är utanför min kontroll. Ett tillstånd jag inte känner mig bekväm med.

Lägenheten uthyrd

Det blev en hel del jobb men jag lyckades hitta en ny hyresgäst som tar vid precis när den gamla lämnar. Det betyder att jag inte tappar någon hyresintäkt och lägenheten kan fortsätta generera lite inkomster. Nu är det inte några stora pengar vi pratar om. För den intresserade sammanställer jag kostnaderna nedan.

Intäkter

Hyra 10 500 kr

Utgifter

Avgift 3 600 kr

Ränta 2 585 kr

El 500 kr

Avgift för andrahandsuthyrning 390 kr

Vatten 100 kr

Försäkring 100 kr

Amortering 3 180

Totalt 10 455 kr

Som ni ser går det i stort sett jämt ut men då står hyresgästen för amorteringen vilket såklart är ren vinst för mig. Sedan ska man också räkna med ränteavdraget vilket blir 775 kr i månaden. Det är inte heller några pengar jag ser men det räknar jag med på årsbasis.

Totalt blir det alltså en vinst på cirka 4 000 kr i månaden för uthyrningen. Av dessa ska det sedan skattas 925 kr/mån. 3 000 kr blir det allt som allt men sen slits lägenheten och jag står för all risk så tycker inte det är så mycket i slutändan. Inte några stora summor som vanligt men bättre än inget.

Det är fortfarande några praktikaliteter som återstår och jag kommer att behöva lägga ut pengar för att ordna detta. Tråkigt med utgifter såklart men det hör till när man är hyresvärd.

De som framförallt är positivt är att jag inte tvingas till att sälja min lägenhet som har tappat i värde sen jag köpte den. Förhoppningsvis kan bostadsmarknaden fortsätta stabiliseras framöver.

Det ska bli väldigt skönt när alla praktiska bestyr är avklarade och nya hyresgästen flyttat in. Då är det bara att luta sig tillbaks och håva in stålarna.