måndag 14 januari 2019

Hyra ut bostadsrätt lärdomar och fallgropar

Jag har tidigare skrivit ett inlägg om regler kring att hyra ut sin bostadsrätt. Nu har det gått ett och ett halvt år sedan dess så jag kör ett nytt.

Min uthyrningslägenhet har jag med i år hyrt ut i sex år och min bostadslägenhet hyrs ut sen jag flyttade utomlands för ett år sedan.

Låt oss börja med det som faktiskt spelar roll, det juridiska.

Hyr man ut en lägenhet gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). 

Hyr man ut en andra lägenhet gäller hyreslagen. Hyr man ut tre eller fler sker uthyrningen i näringsverksamhet. 

Jag hyr inte ut tre eller fler så kommer inte diskutera hur det är att hyra ut i näringsverksamhet. Att hyra ut två bostadsrätter är även det rätt ovanligt så låt oss fokusera på hur det är att hyra ut en lägenhet under privatuthyrningslagen. 

Det viktigaste när det kommer till att hyra ut en lägenhet är att få godkänt från föreningen att hyra ut. Föreningen har kan alltid säga nej men du kan då driva ditt ärende mot hyresnämnden som kan bevilja din uthyrning trots att föreningen sagt nej. 

Vad hyresnämnden tittar på är beaktansvärda skäl enligt jordbalken 12 kap 41§. Några giltiga skäl är:
  • Flytta ihop med något för att prova att vara sambo.
  • Arbete, studier, värnplikt eller vård av anhörig på annan ort.
  • På grund av sjukdom.
  • Hyra ut till egna barn eller till närstående.
  • Om man har svårt att sälja bostaden på grund av marknadsläget. 
Det viktigaste är att man kan förklara varför man behöver hyra ut och att man kan göra sannolikt att man har för avsikt att bo i lägenheten senare. Givetvis blir det svårare och svårare desto längre tid man har hyrt ut lägenheten.

När du fått godkänt från föreningen (eller hyresnämnden) är det dags att titta på kontraktet. Jag föredrar ett väldigt tydligt kontrakt där det specificeras exakt vad som gäller. I mina kontrakt ingår el, vatten etc. Det framgår hur mycket normal konsumtion är och allt över det beloppet får hyresgästen betala utöver hyran. Jag har även skrivit en inventarieförteckning över vad för möbler etc. som fanns i lägenheten vid uthyrningstillfället. Utöver det har jag ett separat dokument för skador som fanns vid samma tid. 

En annan sak att tänka på är besittningsskydd. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen gäller inte det. Det gäller däremot i uthyrningslagen. Hyr man därför ut en andra lägenhet bör det framgå av kontraktet att besittningsskydd inte gäller.  

Hyra 
Hyresvärden får ta ut en kostnadsbaserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden (avgift, el, bredband, vatten etc.) för bostaden. 

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastning på bostadens marknadsvärde. 

Som vanligt så finns det ingen exakt siffra i juridikens domäner utan allt kan diskuteras till vad som är skälig eller vad påtagligt är. 

Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage.

Lärdomar och fallgropar
Att jag hade möjlighet att börja hyra ut min första bostadsrätt berodde på att jag köpt den relativt billigt och hade efter några år utomlands möjlighet att spara ihop till en ny kontantinsats. Jag valde då att köpa en ny lägenhet och eftersom min hyresgäst var så pass bra såg jag det som en bra möjlighet att bara fortsätta uthyrningen.

Att ha hyrt ut den lägenheten har gått väldigt bra och inkomsten har succesivt ökat då jag ökat hyran något under åren. Samtidigt har föreningen sänkt avgiften med flera hundra sedan dess så i år går jag plus ca 3 600 kr/mån. Detta ger mig en avkastning på drygt 6 % på kapitalet efter skatt. Jag ser den lägenheten också som en väldigt säker investering.

Den andra lägenheten har strulat desto mer. På grund av att lägenheten är större och ligger i en "finare" förening. Jag tror att när man hyr ut en större lägenhet som inte är möblerad så får man en viss typ av människor som behöver den. Det var väldigt många ensamstående, asylsökande, arbetslösa etc. som inte hade råd att köpa en lägenhet som får bidrag för att hyra en lägenhet.

Det var både svårare att hitta en bra hyresgäst och svårare att övertala föreningen.

I en större lägenhet är det också mer saker som kan gå sönder. Jag har redan fått byta tvättmaskin och lagat diverse saker.

Jag skulle rekommendera att hyra ut lägenheten möblerad eftersom man då öppnar upp sig för andra typer av hyresgäster. Personer som har korta konsulttjänster, företag som vill hyra etc.

Slutsats
Är man beredd att ta jobbet som det innebär med att hyra ut en lägenhet så kan det vara en bra och stabil inkomst, ibland till och med riktigt kul.

Däremot är det inte meningen att man ska hyra ut lägenheter/bostäder för att göra vinst i Sverige. Hela systemet är "sossefierat" och man har egentligen inte så stora möjligheter utöver de korta perioder som jag beskrivit ovan.

Jag skulle inte vilja hyra ut lägenheter i ett längre perspektiv och det finns hela tiden ett orosmoment att det ska hända något med lägenheten eller att någon ska flytta ut vilket skapar väldigt mycket mer jobb.

Vill man hyra ut under en kortare period om man ska göra en längre resa eller prova att bo tillsammans med någon tycker jag det kan vara en bra idé att dryga ut kassan något år men inte mer än så. Jag har haft för avsikt att sälja min uthyrningslägenhet en längre tid men jag har haft tur med både hyresgästen och föreningen som inte har strulat så mycket.

Dessutom vill jag i ett längre perspektiv kunna kontrollera mina investeringar enbart från datorn. Det ger en frihetskänsla om något.  

onsdag 9 januari 2019

Jag är miljonär!

Efter flera års sparande kan jag äntligen titulera mig som miljonär. Efter att ha saknat över 100 000 kr vid senaste månadsrapporten så inträffade något som gjorde att det gick undan. Men låt mig börja från början.

Som jag tidigare skrivit så hyr jag ut två lägenheter och vid årsskiftet varje år är det en del pappersarbete som behöver åtgärdas. Jag höjde hyran i min uthyrningslägenhet med 125kr/mån vilket får anses som standard. Inga stora summor givetvis men jag ser det som en utdelningshöjning.

Till båda lägenheterna behöver jag skriva nya kontrakt samt jag måste få godkända från styrelsen med diverse underskrifter och kopior som ska fördelas mellan parterna. Allt detta har jag ordnat nu under nyår men det blev lite strul med min andra lägenhet.

Styrelsen var skeptiska till att jag skulle hyra ut ett andra år men efter lite påtryckningar från min sida om att jag har lagen på min sida eftersom det formellt är en tidsbegränsad tjänst så gick de tillslut med på det. Jag var också tydlig med att min intention är att flytta hem igen nästa år. Skulle jag mot förmodan inte flytta hem så får jag försöka lösa problemet då. Även om jag har lagen på min sida så vill jag ändå vara tillmötesgående med styrelsen så långt det går.

Helst av allt skulle jag vilja sälja lägenheten men eftersom den tappat närmare 500 000 kr i värde så är det uteslutet tyvärr.

På grund av det här strulet så blev min hyresgäst orolig att inte kunna bo i lägenheten hela året och bestämde sig då för att betala hela årshyran på en gång för att visa sin seriositet med att hyra den. Fast jag sa att det inte var nödvändigt så insisterade personen.

Sagt och gjort så damp det in 126 000 kr på kontot och dessa fördes över till min portfölj där de just nu agerar likvider på ett sparkonto.

Jag har alltså inte fått mer pengar utan kommer behöva hushålla med pengarna under hela året eftersom räkningarna betalas av mig. Tre stora fördelar ser jag med detta. För det första så vet jag att hyresgästen kommer bo där under hela året. För det andra så får jag tillgång till en summa pengar som jag själv kan välja att investera om jag skulle vilja det. För det tredje så får jag för tillfället 0,75 % ränta på pengar som jag egentligen skulle fått utportionerade under året.

Sist men inte minst så blev jag till råga på allt också miljonär på kuppen.

Även om det nu kommer att bli mindre månadssparande månaderna efter så gör inte mig det något alls eftersom årssparandet inte förändras. Jag är miljonär och ett stort delmål är därmed uppnått. Vilken flygande start på året.

tisdag 8 januari 2019

En garde 2019

Det är spännande med ett nytt år. Jag vet inte riktigt varför men på något sätt hjälper det en att mentalt börja på ny kula. Det är nu alla köper gymkort, slutar äta godis och börjar spara. Om några månader är det, i de allra flesta fall, över och man väntar till nästa år för att försöka igen.

Jag tycker inte att det är något fel i att folk försöker. Bättre det än att ge upp innan man ens försökt. För egen del skulle jag säkert behöva dra ner lite på läskedrycken och få igång mer rutiner kring min träning men i all ärlighet så skiter jag i det, åtminstone här på bloggen. Här skriver jag om mina mål med sparandet och livet kring det.

Jag går in i mitt andra år i Afrika och när jag reste ner denna gången kändes det väldigt annorlunda än förra året. Jag kände till och med några på planet vilket gjorde resan mer gemytlig.

Tankar om vad som kan hända efter nästa år har börjat dyka upp i mitt huvud men det är ännu lite för tidigt att gå in djupare på det.

När det kommer till sparandet så är målet solklart. Precis som förra året vill jag ha ett nysparande på 400 000 kr. Jag hade planer på att åka på semester till sommaren men har bestämt att inte göra det vilket borde göra att målet ska kunna gå att uppnå.

Utdelningar hoppas jag kunna nå 40 000 kr. Då har jag lagt ribban rätt högt eftersom min prognostiserande utdelning för 2019 är 33 000 kr. Jag hoppas att jag kommer hinna köpa lite mer innan utdelningssäsongen samt att några bolag höjer utdelningen.

För att kickstarta året köpte jag lite aktier direkt när börsen öppnade för året. Jag fick tag i 19 stycken Investor för 369,70 kr samt 50 aktier i SKF för 131 kr. Två förhoppningsvis stabila bolag framöver.

Börsen har öppnat väldigt positivt vilket gladde mig. En kortvarig glädje i och med att jag snabbt kom på att allt blivit lite dyrare. Nåväl, året är igång och jag är väldigt taggad på ett nytt år med nya möjligheter.


tisdag 1 januari 2019

Årssummering 2018

När jag sätter mig ner och funderar över året som gått kan jag konstatera att det var ett väldigt speciellt år. I januari lämnade jag familj och vänner och flyttade till Afrika. Det har varit ett spännande och väldigt lärorikt år och jag hyser förhoppning om att arbetet jag gjort kan leda till nya utmaningar i framtiden.

Året började i ett hiskeligt tempo och det var tufft att bo på hotell i två månader och sedan i en tom lägenhet i ytterligare en månad samtidigt som allt på jobbet var nytt. Men det gick bra och under våren hade jag flera hemresor till Sverige som gjorde tillvaron rätt bra. Efter sommaren blev det en längre period utan hemresa men jobbet hade lugnat ner sig så det kändes ändå okey. December blev tuff med mycket jobb och väldigt oroligt i landet. Jag lyckades bli sjuk också vilket inte bättrade på månaden.

Nu kan jag lägga mitt första år i Afrika bakom mig och jag kan konstatera att jag klarade det. En stor anledning till varför jag valt att jobba så här är möjligheterna att spara pengar. Det är något som jag försökt hålla under hela året och när jag nu summerar det kan jag säga att jag till och med slog mina förväntningar.

Mitt mål för 2018 var ett nysparande på 400 000 kr vilket tillslut blev 470 000 kr. Lägg därtill en överflyttning från ett tidigare sparkonto så landade årets överföringar till Avanza på 570 000 kr. Helt fantastiskt!

Jag har insett att det är så otroligt viktigt att få upp kapitalet tidigt och jag är därför oerhört glad över att ha fått den här chansen att kickstarta portföljen. Om mina utlandsäventyr tar slut efter nästa år så kommer jag vara väldigt nöjd över att ha fått ett startkapital.

Låt oss titta på det intressanta, hur portföljen har gått under året.


Efter en fin vår och en rejäl nedgång under hösten blev resultatet för 2018 lite drygt 3 % vilket jag får känna mig nöjd med med tanke på att OMX30 gick ner 10,67 %. Eller det mer intressanta SIX30RX som gick ner 4,4 %. Portföljen minskade däremot med 10 000 kr och jag förstår inte hur det hänger ihop. Om någon kan förklara detta för mig skulle jag bli ytterst tacksam. 

Totalt så har portföljen från 1 januari - 31 december gått från 313 000 - 880 000 kr.

Utdelningarna har stadigt ökat under året och det blev tillslut 19 454 kr. Precis under mitt bästa utdelningsår 2016 då jag fick 19 910 kr. Jag fick ta ut en stor summa pengar 2017 då jag köpte lägenhet så det känns väldigt bra att redan efter två år vara tillbaks på samma nivåer. Det kommer helt klart bli mer under 2019.

Avslutningsvis får jag tacka alla trevliga läsare som kommenterar och delar med sig av sin kunskap. 2018 blev mitt första hela bloggår och jag tycker att jag fått en ytterligare dimension av sparandet/investerandet både för att jag kan skriva själv men också för att jag börjat försöka kommentera andras bloggar vilket jag varit dålig på förut. 

Nu blickar vi framåt mot 2019 istället. God fortsättning!

Månadsrapport december

December är över och 2018 kan läggas till historieböckerna. Jag kom hem tillslut och fick spendera de sista dagarna av 2018 i Sverige. Det blir en kort sejour hemma och jag reser snart tillbaks igen. Det är verkligen skönt att vara hemma och äta upp sig och njuta av det snabba och felfria bredbandet. Det är fascinerande hur snabbt man vänjer sig vid livet hemma. 

Ekonomiskt blev även december en dyster månad och portföljen tappade närmare 65 000 kr. Jag har varit passiv under månaden och varken köpt eller sålt något. Jag får se om det blir att slå till på lite aktier under januari. Eftersom jag var sjuk i december fick jag sämre lön än vanligt och det har blivit lite köp av julklappar och middagar med vänner som drar ner sparandet i både december och januari. I februari bör jag åter vara på banan igen och siktar på att fortsätta maxa sparandet och inte dra på mig några nya utgifter. 

Jag ämnar återkomma med separata inlägg med årssummering och mina mål och planer för 2019. 

Sparande
30 000 kr

Amortering
3 180 kr

Köpt 
Inget.

Sålt
Inget.

Utdelningar 
Coca Cola 261 kr
Johnson & Johnson 244 kr
Kraft Heinz 384 kr
Nvidia 14 kr

Totalt 903 kr.

Portföljen 1 december  - 31 december
911 900 kr - 880 700 kr

En minskning med 3,4 % inklusive sparandet.
En minskning med 6,7 % exklusive sparandet.

lördag 22 december 2018

Funderingar på omfördelning

Nu så här när året lider mot sitt slut funderar jag lite extra på mina innehav och om jag bör omfördela portföljen.

Jag är lite kluven till mina innehav utan utdelning. Alphabet, Amazon och Nvidia. I grund och botten vill jag nog på sikt göra mig av med innehaven och investera enbart i utdelningsaktier.

Nvidia har gått extremt dåligt och jag är back cirka 50 % sen köp. Istället för att sälja som jag gjorde med både H&M och GE så ska jag chansa på att aktien återhämtar sig så jag behåller.

Alphabet aktiekurs gick upp efter jag köpt men är nu tillbaks på inköpspriset. Det kan nog bli att jag säljer innehavet snart.

Amazon har fallit rejält under hösten och kursen ligger nu strax under min inköpskurs. Egentligen borde jag sälja Amazon eftersom företaget inte har någon utdelning men jag tycker det är ett sådant spännande företag och när jag tänker på möjligheterna som Amazon har så blir jag tvärtom intresserad av att öka på dessa nivåer. Om kursen faller ytterligare så slår jag säkert till.



Lite andra funderingar jag har är att så småningom sälja innehaven i MTG och eWork och istället köpa Kinnevik. Både MTG och eWork köpte jag för den digitaliserade framfarten men istället för att begränsa sig till dessa två så kan Kinnevik vara ett alternativ. Båda företagen har däremot hyfsad direktavkastning för tillfället så jag kommer att avvakta med att sälja. Eventuellt kanske jag börjar ta en liten position i Kinnevik efter nyår ändå.

Mina tre lågavkastare Assa Abloy, Sandvik och SCA funderar jag också över. Assa Abloy och Sandvik kanske får ge vika så småningom till förmån för något med lite bättre direktavkastning. SCA fyller ändå någon funktion av ett väldigt defensivt innehav och får därmed vara kvar tillsvidare. 

Ett annat företag som fångade min uppmärksamhet var Pfizer som är noterade på svenska börsen och delar ut kvartalsvis. En kvartalsutdelare utan källskatt tycker jag verkar som ett bra tillskott i en utdelningsportfölj.


Kursen däremot har stigit rejält under året och direktavkastningen ligger på blygsamma 3,2 %. Inget märkvärdigt men helt klart bättre än mina lågutdelare som knappt kommer upp i 2 %.

Några andra företag jag spanar lite extra på är finska Sampo och den amerikanska banken Wells Fargo. Det har varit lägligt att hålla lite på köpen under december så det finns lite torrt krut i början av nästa år. Det blir en spännande start på 2019.

Får även passa på att önska alla en riktigt god jul.

fredag 21 december 2018

Ingen jul

Då säkerhetssituationen i landet har eskalerat senaste dagarna har jag blivit beordrad att stanna och övervaka situationen. Det innebär att jag får fira jul på egen hand. Förhoppningsvis kommer jag hem något när situationen har lugnat ner sig men det var onekligen tråkiga nyheter när jag sett fram emot att komma hem och fira jul och äta god mat.