Hyra ut bostadsrätt lärdomar och fallgropar

Jag har tidigare skrivit ett inlägg om regler kring att hyra ut sin bostadsrätt. Nu har det gått ett och ett halvt år sedan dess så jag kör ett nytt.

Min uthyrningslägenhet har jag med i år hyrt ut i sex år och min bostadslägenhet hyrs ut sen jag flyttade utomlands för ett år sedan.

Låt oss börja med det som faktiskt spelar roll, det juridiska.

Hyr man ut en lägenhet gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). 

Hyr man ut en andra lägenhet gäller hyreslagen. Hyr man ut tre eller fler sker uthyrningen i näringsverksamhet. 

Jag hyr inte ut tre eller fler så kommer inte diskutera hur det är att hyra ut i näringsverksamhet. Att hyra ut två bostadsrätter är även det rätt ovanligt så låt oss fokusera på hur det är att hyra ut en lägenhet under privatuthyrningslagen. 

Det viktigaste när det kommer till att hyra ut en lägenhet är att få godkänt från föreningen att hyra ut. Föreningen har kan alltid säga nej men du kan då driva ditt ärende mot hyresnämnden som kan bevilja din uthyrning trots att föreningen sagt nej. 

Vad hyresnämnden tittar på är beaktansvärda skäl enligt jordbalken 12 kap 41§. Några giltiga skäl är:

• Flytta ihop med något för att prova att vara sambo.
• Arbete, studier, värnplikt eller vård av anhörig på annan ort.
• På grund av sjukdom.
• Hyra ut till egna barn eller till närstående.
• Om man har svårt att sälja bostaden på grund av marknadsläget. 

Det viktigaste är att man kan förklara varför man behöver hyra ut och att man kan göra sannolikt att man har för avsikt att bo i lägenheten senare. Givetvis blir det svårare och svårare desto längre tid man har hyrt ut lägenheten.

När du fått godkänt från föreningen (eller hyresnämnden) är det dags att titta på kontraktet. Jag föredrar ett väldigt tydligt kontrakt där det specificeras exakt vad som gäller. I mina kontrakt ingår el, vatten etc. Det framgår hur mycket normal konsumtion är och allt över det beloppet får hyresgästen betala utöver hyran. Jag har även skrivit en inventarieförteckning över vad för möbler etc. som fanns i lägenheten vid uthyrningstillfället. Utöver det har jag ett separat dokument för skador som fanns vid samma tid. 

En annan sak att tänka på är besittningsskydd. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen gäller inte det. Det gäller däremot i uthyrningslagen. Hyr man därför ut en andra lägenhet bör det framgå av kontraktet att besittningsskydd inte gäller.  

Hyra 

Hyresvärden får ta ut en kostnadsbaserad hyra som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden (avgift, el, bredband, vatten etc.) för bostaden. 

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastning på bostadens marknadsvärde. 

Som vanligt så finns det ingen exakt siffra i juridikens domäner utan allt kan diskuteras till vad som är skälig eller vad påtagligt är. 

Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage.

Lärdomar och fallgropar
Att jag hade möjlighet att börja hyra ut min första bostadsrätt berodde på att jag köpt den relativt billigt och hade efter några år utomlands möjlighet att spara ihop till en ny kontantinsats. Jag valde då att köpa en ny lägenhet och eftersom min hyresgäst var så pass bra såg jag det som en bra möjlighet att bara fortsätta uthyrningen.

Att ha hyrt ut den lägenheten har gått väldigt bra och inkomsten har succesivt ökat då jag ökat hyran något under åren. Samtidigt har föreningen sänkt avgiften med flera hundra sedan dess så i år går jag plus ca 3 600 kr/mån. Detta ger mig en avkastning på drygt 6 % på kapitalet efter skatt. Jag ser den lägenheten också som en väldigt säker investering.

Den andra lägenheten har strulat desto mer. På grund av att lägenheten är större och ligger i en "finare" förening. Jag tror att när man hyr ut en större lägenhet som inte är möblerad så får man en viss typ av människor som behöver den. Det var väldigt många ensamstående, asylsökande, arbetslösa etc. som inte hade råd att köpa en lägenhet som får bidrag för att hyra en lägenhet.

Det var både svårare att hitta en bra hyresgäst och svårare att övertala föreningen.

I en större lägenhet är det också mer saker som kan gå sönder. Jag har redan fått byta tvättmaskin och lagat diverse saker.

Jag skulle rekommendera att hyra ut lägenheten möblerad eftersom man då öppnar upp sig för andra typer av hyresgäster. Personer som har korta konsulttjänster, företag som vill hyra etc.

Slutsats
Är man beredd att ta jobbet som det innebär med att hyra ut en lägenhet så kan det vara en bra och stabil inkomst, ibland till och med riktigt kul.

Däremot är det inte meningen att man ska hyra ut lägenheter/bostäder för att göra vinst i Sverige. Hela systemet är "sossefierat" och man har egentligen inte så stora möjligheter utöver de korta perioder som jag beskrivit ovan.

Jag skulle inte vilja hyra ut lägenheter i ett längre perspektiv och det finns hela tiden ett orosmoment att det ska hända något med lägenheten eller att någon ska flytta ut vilket skapar väldigt mycket mer jobb.

Vill man hyra ut under en kortare period om man ska göra en längre resa eller prova att bo tillsammans med någon tycker jag det kan vara en bra idé att dryga ut kassan något år men inte mer än så. Jag har haft för avsikt att sälja min uthyrningslägenhet en längre tid men jag har haft tur med både hyresgästen och föreningen som inte har strulat så mycket.

Dessutom vill jag i ett längre perspektiv kunna kontrollera mina investeringar enbart från datorn. Det ger en frihetskänsla om något.